내 전세금을 지키기 위한 전입신고와 확정일자

 저도 전세에 거주하고 있는데, 몇일 전 뉴스에서 전입신고하고 확정일자를 받았는데 집이 경매에 넘어가서 전세금을 받을 수 없다는 사례를 보았는데요. 이건 특이 사항이 아니라 정말 흔한 일이라고 해요. 

 최근 빚을 갚지 못해 집을 경매로 넘기는 집주인들이 많아지면서 전세보증금을 받지 못하게 된 것인데요. 집주인들로부터 돌려받지 못한 전세보증금이 6년간 4597억에 달한다고 합니다. 

 전세보증금을 받지 못하게 된 사례 중 가장 흔한 사례가 전입신고, 확정일자를 미루기 때문인데요. 

 

[전입신고란?] 

 법적으로 새로운 집에 대한 대항력을 가질 권리를 받는 것입니다.

 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 등 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관활기관(동주민센터등)을 신고하는 일을 전입신고라고 합니다. 

 반대로 살던 곳에서 나온 곳은 '퇴거신고'라고 하는데, 퇴거신고는 전입신고만 하면 자동적으로 퇴거가 됩니다. 

정당한 사유 없이 14일 이내에 신고를 하지 않거나, 허위로 신고를 하면 과태료나 처벌을 받을 수 있습니다.

[확정일자란?]

주택임대차 보호법에 따라 전세나 월세의 형태로 거주하고 있는 임차인을 보호하는 제도입니다. 이를 받아야만 해당 주택이 경매 등의 나쁜 상황에 처했을 때 본인의 보증금에 대한 우선 변제권을 받을 수 있습니다. 

 

세입자가 전입신고, 확정일자를 처리해야 했지만 6월부터는 임대차 계약을 한 날짜로부터 30일 이내에 공인중개사 혹은 집주인이 의무적으로 해야합니다. 

 

[전입신고 방법]

1) 주민센터 방문하여 전입신고서 작성한 후 제출 (신분증과 임대차 계약서를 가지고 방문)

2) 정부민원포털(민원24)를 통해 인터넷 전입신고 후 주민센터 방문

3) 정부 24에서 전입신고 후 부동산거래관리시스템에서 확정일자받기 

 

예전엔 확정신고를 받기 위해서는 직접 방문하거나 법원온라인등기소에서 온라인 확정일자를 신청해야 햇는데요. 

 

  6월 1일부터 변경되어 주민센터를 방문하지 않고도 전월세 신고를 하고 확정일자를 받을 수 있습니다. 정부 24사이트에서 전입신고를 먼저하면 부동산거래관리시스템 사이트 링크가 뜨는데 여기서 계약서를 스마트폰으로 찍어 신고하면 확정일자까지 자동으로 부여됩니다. 

 

[계약과 입주 날짜가 다른 경우]

 전월세 신고를 먼저 하고 나중에 전입신고를 따로 해야합니다. 부동산거래관리시스템에서 전월세 신고를 하면 확정일자를 받을 수 있는데요. 전입신고는 이후 입주한 뒤 14일 이내에 하면 됩니다. 

 

[전입신고, 확정일자 미루면 안되는 이유]

 전입신고와 확정일자는 받은 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 반대로 집주인이 근저당권을 설정하면 당일 즉시 효력이 발생합니다. 따라서 전입신고, 확정일자를 미루면 그 사이에 집주인이 대출을 받고 근저당권을 설정 할 수 있기 때문에 전세금이 위험해질 수 있습니다. 근저당권 1순위에서 밀려나기 때문이죠. 

 

[전세권설정]

 임대인의 동의를 얻어 관할 법원에서 등기 신청을 함으로써 효력이 발생하는데 비록 확정일자보다 훨씬 큰 비용이 소요되지만 이 경우 임대인의 동의를 받지 않아도 전세권의 양도는 물론 전세를 임의로 진행할 수도 있고, 점유 여부에 상관없이 대항력을 가집니다. 무엇보다 계약 기간의 종류를 법적 절차에 하자 없이 통보를 했는데도 이를 돌려 받지 못하는 경우 법원의 판결 절차 없이 직접 경매를 신청해서 해당 보증금 반환 절차를 진행할 수 있기 때문에 보다 적극적으로 보증금을 지킬 수 있습니다